보상액 산정

❖ 손실보상액은 감정평가 금액으로 산정하는 방법과 관련 법규에 정한 기준에 의거 사업시행자가 산정하는 방법으로 결정됩니다.

• 공익사업에 편입되는 토지 및 지장물은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 3인(시․도지사, 토지소유자가 모두 감정평가업자를 미추천 또는 어느 한 쪽 미추천시에는 2인)이 감정평가한 금액을 산술평균하여 결정합니다.
• 주거이전비, 이사비, 영농손실보상 등은 사업시행자가 토지보상법에 정한 바에 따라 산정합니다.

토지보상

❖ 토지보상액은 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.

• 토지 보상액은 현실적 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하되 일시적 이용상황과 토지소유자 등의 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우는 고려하지 않습니다.
• 공익사업 계획 등의 공고 또는 고시로 인해 토지가격이 변동된 경우는 그 공고 등의 이전 시점의 공시지가를 기준으로 합니다.
• 신고나 허가 없이 형질변경된 토지, ’89. 1. 25이후 건축된 무허가 건물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
• 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도
  변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

건축물 등 보상

❖ 건축물 및 공작물 등은 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성ㆍ이전가능성 등 기타 가격 형성상의 제 요인을 고려하여 이전비로 평가하나, 주택과 같이 사실상 이전이 어렵거나 이전 하여서는 종래의 목적대로 사용하는 것이 불가능한 경우 등은 당해 물건의 가격으로 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.

• 공작물은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물이 다른 토지 등의 가치에 충분이 반영된 경우 등은 보상대상이 아닙니다.

분묘보상

❖ ｢장사 등에 관한 법률｣에 따라 연고자가 있는 분묘에 대한 보상액은 분묘이전비, 석물이전비, 잡비 및 이전보조비를 합계하여 산정합니다.

• 분묘이전비 : ① 4분판 1매 ② 마포 2필 ③ 전지 5권 ④ 제례비 ⑤ 노임 5인분 ⑥ 운구차량비 합계액
  (합장인 경우 1구당 ①~⑤의 해당비용의 50%를 가산 지급)
• 석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비
• 잡 비 : 분묘이전비 및 석물이전비 산정액의 30% 해당금액
• 이전보조비 : 100만원

※ 연고자가 있는 분묘는 ｢장사 등에 관한 법률｣에 따라 개장신고 필증을 교부받아 분묘를 개장하고 관련서류(개장신고증, 묘이장확인서, 연고자확인서 등)를 제출하시면
보상금을 지급합니다.

영업손실 보상

❖ 공익사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업을 함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상합니다.

• 사업인정고시일 전부터 적법한 장소(무허가건축물, 불법형질변경 토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적･물적시설을
  갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업이 보상대상입니다.
• 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가･면허･신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이 보상대상입니다.
  (허가 등 내용과 다르게 영업한 경우에는 영업보상에서 제외)
• 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 ｢부가가치세법｣ 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말하며 그 임차인의 영업에 대한 보상액은 1천만원을 초과하지 못합니다.

축산업 보상

❖ 축산업은 아래에 해당되는 경우에 영업손실의 보상 방법을 준용하여 평가한 금액으로 보상합니다. (사업인정고시일 이전부터 축산업을 한 경우에 해당됨)

• 축산법 제22조에 따라 등록한 부화업･계란집하업･종축업 또는 가축사육업
• 가축별 기준마리수 이상의 가축을 기르는 경우
  (닭200/토끼150/오리150/돼지20/소5/사슴15/염소･양20마리/꿀벌20군)
• 상기 가축별 기준 마리수 미만의 가축 경우로서 가축별 기준마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1 이상인 경우
  (예: 돼지 10(10/20)마리와 소 3(3/5)마리를 기르는 경우 보상대상임)

※ 축산업 보상에 해당되지 않는 가축은 이전비로 평가하여 보상합니다.

영농손실보상

❖ 사업편입 농지 면적(㎡)×도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입(〇〇〇〇도) × 2년분으로 산정한 금액을 실제경작자에게 보상합니다.
(농지소유자가 해당지역 거주 농민인 경우 농지 소유자와 실제경작자가 협의)

• 농지는 ｢농지법｣ 제2조 제1호 가목에 해당되는 토지를 말하며, 전ㆍ답ㆍ과수원 등과 실제농작물 경작지 등입니다.

  【농지로 보지 않는 경우】

  • 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
  • 토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
  • 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
  • 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
  • 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지
• 실제경작자란 사업인정고시일 당시 타인소유 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의해 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 자를 말합니다.
• 단위면적당 농작물 총수입은 통계작성기관이 매년 조사･발표하는 농가경제조사 통계에 의해 산출합니다.
• 국토교통부장관이 관보에 고시한 ｢농작물 실제소득 인정기준｣에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 경우 단위 면적당 실제소득을 기준으로 보상합니다.
• 실제 경작자가 자의에 의한 이농, 임대차계약 해지 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작하지 않는 경우는 해당지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여
  농지소유자에게 보상합니다.

이주 보상

❖ 기본계획고시일 현재 주거용 건축물을 소유하고 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주한 자를 이주대책대상자로 하며 이주대책대상자는 자유이주 또는 이주정착지(이주단지) 이주 선택에 따라 보상합니다.

자유 이주

• 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하고자 하는 경우, 토지보상법상 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 지급합니다. 단, 댐 건설사업의 경우만 댐법에
  따라 이주정착지원금, 생활안정지원금을 추가로 지급합니다.
  ※ 댐법에 따른 지급대상 : 세입자 또는 무허가건축물의 소유자로서 기본계획고시일 3년전부터 당해 공익사업지구 안에서 계속 거주한 경우

이주단지 이주

• 이주단지 이주 희망세대가 10호이상인 경우 이주택지를 조성․분양합니다.
• 분양가격은 사업시행자 부담분(공공시설)을 제외한 조성비를 이주민들이 부담하며, 이주단지 이주의 경우 토지보상법상 이주정착금 및 댐법상 지원금(이주정착・생활안정)은 지급하지 않습니다.

채권보상

적용 대상

• 부재부동산 소유자의 토지 보상금 중 1억원을 초과하는 금액
• 토지소유자 및 관계인이 채권보상을 원하는 경우

채권발행 내용

• 채권종류 : 용지보상 채권
• 발행방법 및 발행형식 : 매출발행(무기명식)
• 이율
  • - 부재부동산 소유자 : 전국영업점을 소유한 일반은행이 적용하는 3년 만기 정기예금 평균한 이자율
  • - 토지소유자 중 희망자 : 3년 만기 국고채 수익률 평균과 3년만기 정기예금 금리 중 높은 금리
• 상환방법
  • - 채권발행일로부터 상환일 전일까지의 이자는 1년단위 복리로 계산하되 상환일에 일시 상환
  • - 원금은 채권상환일에 일시상환하며 중도상환은 불인정
• 상환기간 : 채권발행일로부터 3년
• 교부방법 : 토지소유자의 증권계좌에 입고

잔여지 보상

❖ 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지 소유자는 사업시행자에게
잔여지 매수를 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있으며, 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하되,
당해 사업의 공사완료일까지 하여야 합니다.

※ 잔여지에 대한 보상액 등은 토지보상 등에 관한 규정을 준용합니다.

제세금

❖ 세금관련 사항은 관계법령을 발췌한 내용으로 관련규정 개정 등으로 내용이 변경될 수 있으니, 구체적 내용은 세무전문가와의 상담 등을 통해 처리하시기 바랍니다.

양도소득세

• 부동산 양도신고
  • - 예정신고는 대금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하여야 하고, 확정신고는 양도일의 다음해 5월 31일까지 신고하여야 합니다.
  • -공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지 보상채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
• 양도소득세 감면내용
  • ◦ 농지 소재지 또는 인접한 시․군․구안의 지역에 8년 이상 자경한 농지는 양도소득세 100% 감면(조세특례제한법 69조) 
  • ◦ 농지의 대토에 대한 양도소득세의 감면 요건(조세특례제한법 70조) 
    • - 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자
    • - 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지 면적의 1/2 이상이거나 가격의 1/3 이상인 다른 농지구입
    • - 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 그 농지 소재지에 거주 하면서 경작
    • - 새로운 농지 거주 경작 기간과 종전의 농지 경작기간 합산 8년
  • ◦ 농지를 상속받은 후 3년 이내에 양도(직접경작 안해도 됨)
  • ◦ 공익사업토지 양도소득세 감면(조세특례제한법 77조)
    • - 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10
      (채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 15로 하되 3년 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우는 100분의 30)에 상당하는 세액을 감면

대체 취득세

• 관련법규 : 지방세특례제한법 제73조, 같은 법 시행령 제34조
• 토지 등 부동산이 매수 또는 수용된 자가 대체 취득할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 종전부동산을
  대체할 부동산 등을 취득한 때에는 그 취득에 대한 취득세 및 등록세를 면제

※ 단, 새로 취득한 부동산 가액의 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 대하여는 취득세가 부과되며, 부재부동산 소유자 등의 경우에도
대체취득 토지에 대해 취득세가 부과됩니다.

권리구제 절차

❖ 공익사업의 시행으로 인한 손실보상과 관련하여 이의가 있을 경우 아래와 같은 구제 절차가 법적으로 보장되어 있습니다.

01. 재결 신청의 청구

• 토지소유자 및 관계인은 협의기간이 경과한 후 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.

02. 수용재결(행정적 구제절차)

• 손실보상에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우 중앙토지 수용위원회의 수용재결절차를 통해 당초 사업시행자가 제시한 손실보상의 적정성·적법성을 다시 심사할 수 있습니다.

03. 이의재결(행정적 구제절차)

• 수용재결에 대하여 이의가 있는 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청할 수 있고, 적법한 이의신청이 있는 경우 중앙토지수용위원회에서는 수용재결의 적정성·적법성을
  다시 심사하여 재결(이의신청재결)을 하게 됩니다.

04. 행정소송(사법적 구제절차)

• 수용재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을
  제기할 수 있습니다.

※ 이의의 신청이나 행정소송의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 않습니다.